El Banco de España ha echado un jarro de agua fría sobre la nueva Ley Hipotecaria que pretende dar más transparencia a la firma de créditos inmobiliarios entre entidades y particulares. El regulador advierte en su informe referido al primer trimestre de 2019 que los cambios en las condiciones hipotecarias mejoran “la seguridad jurídica” y contribuirán a reducir la alta litigiosidad en el sector, si bien conllevará como efectos colaterales una mayor dificultad y el endurecimiento del acceso a la vivienda.

“Los mayores gastos de constitución de hipotecas soportados por los prestamistas y, en particular, los límites a las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad”, explica el regulador. Precisamente, las entidades llevan ya varios meses impulsando los créditos fijos entre su clientela en un entorno de tipos bajos en Europa.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario publicada el pasado sábado en el BOE carga sobre los bancos los costes de gestoría, notaría y registro y reduce al 0,25% la comisión por amortización de las hipotecas a tipo variable y al 2% en las de tipo fijo para favorecer la reducción de deuda por parte de los hogares.

Además de encarecer la financiación, el Banco de España cree que la introducción de nuevas cláusulas vinculadas a la regulación del vencimiento anticipado podría conllevar “un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo”. Es decir, será más difícil para determinados colectivos como los jóvenes con mayor inseguridad laboral o rentas bajas la concesión de un crédito para adquirir una vivienda.

El regulador alude aquí al retraso del periodo a través del cual un banco puede exigir la cancelación de la hipoteca y la devolución del crédito. La nueva regulación establece que esto sólo podría ocurrir cuando se produzcan 12 meses de impagos o, si ya se ha amortizado más de un 50% del crédito, hasta 15 meses de morosidad. La normativa actual no fija ningún periodo en concreto, si bien las entidades solían firmar con sus prestatarios la posibilidad de ejecutar los vencimientos tras tres meses sin pago de la letra hipotecaria.

“Los requisitos más estrictos de evaluación de la solvencia del prestatario podrían contribuir a reforzar estos últimos efectos, al tiempo que favorecerían una mejora de la calidad de la cartera crediticia de las entidades”, dice el organismo dirigido por Pablo Hernández de Cos.

El Banco de España también cree que con los cambios se acelerará el trasvase de créditos hacia la modalidad de tipo fijo, que hoy supone un 10% del stock actual. Estas hipotecas constituyen una mayor garantía para el hipotecado -que pagará la misma cuota durante toda la vida del préstamo- pero por otro lado implica “un coste esperado más elevado, como reflejo tanto de una prima de riesgo de tipo de interés como de otra asociada al posible reembolso anticipado”.

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